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房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费).doc.doc

房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费).doc

2019-08-21 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

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房地产企业涉及的税费共有种(税费)  税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税  企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。  费:教育费附加  一、营业税  转让不动产  销售房屋要按销售不动产缴纳营业税赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施则空调包括在房款内不需要单独计缴增值税。  房屋租赁(出租)  属于服务业mdashmdash租赁业  房地产销售公司买断商品房出售  超过买断价格外的收入作为手续费收入按ldquo营业税服务业rdquo  缴纳营业税  单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人  视同销售不动产  销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为  比照销售不动产征收营业税  纳税人自建后销售房屋  自建自用的房屋不纳税如纳税人将自建的房屋对外销售其自建行为应按建筑业缴纳营业税再按销售不动产征收营业税。  二、增值税  销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。  三、土地增值税  (一)一般规定  出售mdashmdash征  包括三种情况:  ()出售国有土地使用权  ()取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售  ()存量房地产买卖  其中对于()新建房地产转让(出售)的扣除项目:  ①取得土地使用权所支付的金额  ②房地产开发成本  ③房地产开发费用  ④与转让房地产有关的税金  ⑤财政部规定的其他扣除项目  对于()对于存量房地产转让的扣除项目  ①房屋及建筑物的评估价格。  评估价格=重置成本价times成新度折扣率  ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。  ③转让环节缴纳的税金。  房地产抵押  ()抵押期mdashmdash不征  ()抵押期满偿还债务本息mdashmdash不征  ()抵押期满不能偿还债务而以房地产抵债mdashmdash征。  房地产交换  单位之间换房有收入的征  将开发的产品用于职工福利等  房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)  合作建房  建成后自用mdashmdash不征  建成后转让mdashmdash征。  企业兼并转让房地产mdashmdash暂免。  纳税人建造普通标准住宅出售  增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的免征土地增值税。  将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途  房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时如果产权未产生转移mdashmdash不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)  (二)房地产企业土地增值税清算  土地增值税的清算单位  对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。  土地增值税的清算条件  ()房地产开发项目全部竣工、完成销售的  ()整体转让未竣工决算房地产开发项目的  ()直接转让土地使用权的。  土地增值税的扣除项目  ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金须提供合法有效凭证不能提供合法有效凭证的不予扣除。  ②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准并据以计算扣除。  ③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:  A建成后产权属于全体业主所有的  B建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的  C建成后有偿转让的应计算收入并准予扣除成本、费用。  ④房地产开发企业销售已装修的房屋其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用不得扣除。  ⑤属于多个房地产项目共同的成本费用应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法计算清算项目的扣除金额。  四、房产税  地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。  在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。但工程结束后施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的应从基建单位接收的次月起照章纳税。  五、城镇土地使用税  城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。  房地产开发公司建造商品房的用地原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的其用地是否给予缓征或减征、免征照顾可由地方税务局结合具体情况确定。  六、契税(承受方)  企业公司制改造  非公司制企业整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属免征契税。  非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司以其部分资产与他人组建新公司且所占股份超过的对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属免征契税。  企业股权重组mdashmdash不征  企业合并mdashmdash免征  合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属免征契税。  企业分立mdashmdash不征  企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属不征收契税。  企业出售  买受人妥善安置原企业以上职工的对其承受所购企业的土地、房屋权属减半征收契税全部安置原企业职工的免征契税。  企业关闭、破产  债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征契税对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属凡妥善安置原企业以上职工的减半征收契税全部安置原企业职工的免征契税。  房屋的附属设施  对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的征收契税不涉及的不征。  七、企业所得税  (一)预缴企业所得税  房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额计入利润总额预缴开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。  (二)预计利润率  非经济适用房开发项目:  ()位于省、市、县城区和郊区的不得低于  ()位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于  ()位于省、其他地区的不得低于。  经济适用房开发项目不得低于。  八、个人所得税  职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)  企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等)应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得)依法征收个人所得税并由提供费用的企业和单位代扣代缴。  九、印花税  财产(房屋)租赁合同mdashmdashpermil。  产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。  营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为ldquo实收资本rdquo与ldquo资本公积rdquo两项的合计金额  其他账簿mdashmdash每件元。  领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证mdashmdash每件元。  十、城市维护建设税  以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数  十一、耕地占用税  占用耕地建房或从事非生产建设按占用面积征税。  十二、教育费附加  同城市维护建设税

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