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房地产中介业务模式.ppt

2019-08-21 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

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房地产经纪房地产经纪概论房地产经纪机构及经纪人员房地产交易流程与合同房地产税费房地产居间业务课程内容房地产代理业务房地产经纪其他业务房地产经纪信息房地产经纪企业管理课程内容第一章房地产经纪概论知识目标:.懂得经纪的内涵、必要性理解经纪的特点和作用掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、房地产经纪的作用等.了解国内外房地产经纪业的发展状况掌握房地产经纪业的行业性质熟悉房地产经纪业与现代服务业懂得发展房地产经纪业的现实意义.掌握房地产经纪行业管理的内容。第一章房地产经纪概论能力目标:.具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析的能力。.能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动的类型房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。.能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进行初步调查和分析的能力。第一节案例导入案例美国的房地产经纪业案例香港的房地产市场第二节经纪一、经纪的内涵经纪是经济活动中的一种中介服务行为,即经纪活动具体是指以收取佣金为目的为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。第二节经纪二、经纪收入mdashmdash佣金法定佣金佣金分类自由佣金第二节经纪佣金与回扣及信息费的区别()佣金与回扣()佣金和信息费第二节经纪三、经纪的类型经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务并收取委托人佣金的行为经纪机构受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为经纪机构在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。居间代理行纪第二节经纪四、经纪特点活动范围的广泛性活动内容的服务性活动地位的居间性活动目的的盈利性活动主体的专业性活动责任的确定性第二节经纪五、经纪作用传播经济信息加速商品流通推动市场规范完善促进社会经济发展优化资源配置六、经纪的起源经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。第二节经纪第三节房地产经纪一、房地产经纪的内涵指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。居间代理佣金二、房地产经纪活动的类型向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。房地产经纪机构受委托人的委托以自己的名义与第三方进行交易并承担规定的法律责任的商业行为。以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为房地产居间房地产代理房地产行纪第三节房地产经纪三、房地产经纪的必要性第三节房地产经纪、房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。、房地产是不可移动的商品无法像一般商品那样集中到固定的市场展示、出售其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中以达到认识和购买的目的。、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。四、房地产经纪的功能定位第三节房地产经纪沟通信息、提供咨询促成交易、提高效率公平买卖、保障安全第四节房地产经纪业一、国内外房地产经纪业发展概况(一)中国房地产经纪业产生与发展的历史、年以前的中国房地产经纪业、年以后中国内地房地产经纪业的发展、年以后中国香港地区房地产经纪业发展、年以后中国台湾地区房地产经纪业发展(二)西方国家房地产经纪业产生与发展历史、美国、英国、法国、日本第四节房地产经纪业二、房地产经纪业的行业性质第四节房地产经纪业中介性是房地产经纪服务的市场立场信用性是房地产经纪服务的事业本质专业性是房地产经纪服务的功能基础第四节房地产经纪业三、房地产经纪业的服务性、服务与现代服务业、房地产服务与房地产经纪服务四、发展房地产经纪业的现实意义、有助于房地产市场的活跃和兴旺、有利于房地产行业稳定的持续发展、有助于住房制度改革的继续深化、有利于促进人民居住生活水平的提高、能促进国民经济发展适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求第四节房地产经纪业第五节房地产经纪行业管理一、房地产经纪行业管理的涵义与作用(一)涵义由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理其目的在于规范房地产经纪活动并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。第五节房地产经纪行业管理(二)作用作用作用第五节房地产经纪行业管理二、房地产经纪行业管理的基本原则营造良好的环境鼓励行业发展遵循行业规律实施专业管理顺应市场机制维护有序竞争严格依法办事强化行业自律三、房地产经纪行业管理的基本模式行政主管模式行业自治模式行政与行业自律并行管理模式第五节房地产经纪行业管理四、房地产经纪行业管理的内容、房地产经纪行业管理的基本框架专业化管理规范化管理公平化管理第五节房地产经纪行业管理、我国现行房地产经纪行业管理的主要内容()房地产经纪人员的注册登记管理()房地产经纪人员的自律性管理()房地产经纪行业年检与验证管理()房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理()房地产经纪行业信用管理第五节房地产经纪行业管理第六节实训项目与练习一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理的内容进行调查。第二章房地产经纪机构及经纪人员知识目标:.了解房地产经纪机构设立的条件和程序.了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式.熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置.掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。能力目标:.熟悉设立房地产经纪机构条件和程序能选择合适的经营模式设置经纪机构的岗位.能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。第一节案例导入案例我要开店案例美国房地产中介经营模式的发展与演变第二节房地产经纪机构一、房地产经纪机构的设立(一)房地产经纪机构的内涵和设立条件房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规定成立的在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中以收取佣金为目的为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织包括公司合伙机构和个人独资机构。第二节房地产经纪机构房地产经纪机构设立应符合的条件:有自己的名称和组织机构有固定的服务场所有符合规定数量的专业人员有规定数量的财产和经费(一)房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销第二节房地产经纪机构第二节房地产经纪机构二、房地产经纪机构的基本类型(一)不同企业性质的房地产经纪机构房地产经纪公司合伙制房地产经纪机构房地产经营机构设立的分支机构个人独资房地产经纪机构(二)不同业务类型的房地产经纪机构、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构、管理型房地产经纪机构、全面发展的综合性房地产经纪机构第二节房地产经纪机构(三)不同规模的房地产经纪机构房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级并实行逐级递升制广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。第二节房地产经纪机构第二节房地产经纪机构三、房地产经纪机构的经营模式(一)房地产经纪机构经营模式的概念与类型概念:房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。有店铺模式单店铺模式多店经营模式连锁店模式(二)房地产经纪机构经营模式的比较.三种有店铺经营模式的比较第二节房地产经纪机构模式类型专业化程度规模经济要素管理成本决策效率品牌吸引力单店模式低无管理层次少管理费用低。监督成本少可有效控制飞单现象决策快但决策人素质有限错误决策可能性大无品牌多店模式低小管理费用低决策快但正确性无保证无品牌连锁店模式有总部的技术支持专业化程度提升有体制保证门店间市场信息共享广告、网络软硬件配置、人才招聘和培训集中进行管理层次多、成本高监督成本高为控制门店业务安全性而采取统一管理业务上移可能导致运营效率的下降决策时效性差一些但决策人素质高而且有决策系统支持部门决策正确率高有一定的知名度和品牌影响力。可保证交易安全性在行业不规范时期对顾客的吸引力相对较强.直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较连锁种类特性直营连锁特许加盟连锁总部与分店的关系分店归总部所有总部与分店由契约结合一起连锁系统的主体总部总部总部对分店的投资情况分店的全部装修、设备等由总部提供装修由店主承担总部不投资总部对分店利润的分享因承担全部费用故分享其全部利润总部因分担部分费用故分担部分利润总部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店的自主权几乎没有很少对分店经理的素质要求比较严格比较严格分店店数的扩展速度较慢速度较快企业形象的树立与维护较容易较容易分店的经营权无总部参与分店的经营无总部控制加盟店的经营总部对分店的约束力强硬紧密总部的人事权有没有总部的财务管理有有经营信息的传递较好较好政策、活动的推行容易采取一致行动较易要求一致行动主要决策总部作出总部为主加盟店为辅加盟时间mdash多为年第二节房地产经纪机构四、房地产经纪机构的部门设置及岗位设置(一)房地产经纪机构的部门设置业务部门业务支持部门客户服务部门其他部门销售序列研发序列管理序列辅助序列业务辅助序列Text第二节房地产经纪机构(二)房地产经纪机构的岗位设置ldquo因事设岗、因岗设人rdquo基本原则第三节房地产经纪人员一、房地产经纪人员的职业资格、房地产经纪人员的职业资格种类、房地产经纪人员职业资格考试、房地产经纪人员职业资格注册、房地产经纪人员的权利和义务二、房地产经纪人员应具备的素质与能力(一)房地产经纪人员应具备的素质第三节房地产经纪人员职业道德素质知识素质心里素质(二)房地产经纪人员应具备的能力、房地产经纪人员职业技能的构成、房地产经纪人员职业技能的培养第三节房地产经纪人员第四节实训项目与练习一、房地产经纪人员礼仪修养实训内容、仪容和服饰、接听电话礼仪、接待客户仪态第三章房地产经纪概论知识目标:.体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性.掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定.熟悉房地产交易的合同内容。能力目标:.基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力.能组织签订一般的房地产交易合同。第一节案例导入案例以非正规手续购买房屋之后案例卖房合同刚签好房屋卖方就反悔第二节房地产转让流程与合同一、房地产转让的基本概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。图:房地产转让形式第二节房地产转让流程与合同二、房地产买卖的基本流程、商品房预售流程、商品房销售的一般流程、二手房屋买卖基本流程、在建工程转让的一般流程、已购公房上市交易基本流程、已购经济适用住房上市交易条件与基本流程第二节房地产转让流程与合同三、房地产交换的基本流程四、房地产赠与的基本流程买卖主体基本资料:买卖双方姓名或名称、住所、联系方式等买卖标的基本资料:房屋坐落、面积、预售许可证、设施状况等买卖主体权利义务关系:价款及支付规定、交付规定等违约责任及争议处理:五、商品房买卖合同六、二手房买卖合同第二节房地产转让流程与合同一、房屋租赁的基本流程(一)房屋出租的流程第三节房地产租赁和抵押流程与合同(一)房屋转租的流程、原承租人取得原出租人的书面同意将其原出租的房屋部分或全部再出租、原承租人与承租人签订房屋转租合同、将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案、领取经注记盖章的原房屋租赁证缴纳有关税费第三节房地产租赁和抵押流程与合同二、房屋租赁合同是指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的占有、使用、收益的协议。第三节房地产租赁和抵押流程与合同表房屋租赁合同与买卖合同的区别买卖合同反映内容租赁合同反映内容转移房屋占有、使用、收益、处分权利给买受人转移房屋占有、使用权给承租人承租人没有房屋的处分权(原)房屋所有人获取房屋价款房屋所有人获取房屋租金收益买卖交易完成房屋与原所有人的关系宣告结束租赁期满承租人须将房屋归还出租人一、房屋抵押的基本流程房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。第四节房地产抵押流程与合同土地使用权抵押流程建设工程抵押流程现房抵押流程预购商品房期权抵押流程二、房屋抵押合同(一)房地产抵押合同的特征、房地产抵押合同是从合同。、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在、房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权、房地产抵押合同生效后抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权、房地产抵押合同生效后对抵押物具有限制性、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。第四节房地产抵押流程与合同(二)房地产抵押合同的内容(三)房地产抵押合同的成立房地产抵押合同签订后应当向房地产登记机关办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效而不是自抵押合同签订之日起生效。第四节房地产抵押流程与合同第五节 实训项目与练习一、房屋预购合同的签订、合同签订前的审查、商品房认购书或意向书的签订、合同的签订二、房屋租赁合同的签订第四章房地产税费知识目标:.了解现行房地产税费的种类、作用和特点.熟悉现行房地产税费基本政策.掌握各种房地产税费基本含义和构成要素能力目标:.能依据现行房地产税费政策提供有关房地产交易活动的税费咨询.能快速准确地测算房地产经纪活动中委托人所需的税费数额。第一节案例导入案例购房ldquo失算rdquo案例税费搞晕购房人一、房地产税费基本概念(一)税收(二)房地产税收(三)房地产收费第二节房地产税费概况主要特征有:()政策性强()多环节征收()存在地区差异()动态性强二、房地产税费种类第二节房地产税费概况房地产经纪业务涉及的税费项目房地产买卖契税印花税营业税城市维护建设税教育费附加个人所得税土地增值税权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税城市维护建设税房产税个人所得税印花税企业营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税印花税公证费权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税三、房地产税费构成第二节房地产税费概况纳税人课税对象活动地位的居间性活动目的的盈利性活动主体的专业性一、契税契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。第三节房地产经营的主要税种(一)契税征税范围在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为:、国有土地使用权出让、土地使用权转让包括出售、赠与和交换不包括农村集体土地承包经营权的转移、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。第三节房地产经营的主要税种(二)纳税人第三节房地产经营的主要税种房地产权利转移的承受人(三)计税依据房屋产权转移双方当事人签订的契约价格(四)税率及纳税方式第三节房地产经营的主要税种契税实行比例税率契税税率范围为mdash%。契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。(五)契税减免第三节房地产经营的主要税种、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征、城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠但仅限于第一次购买公有住房、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情准予减征或者免征、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属的是否减征或者免征契税由省、自治区、直辖市人民政府确定、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的免征契税、土地使用权交换、房屋交换交换价格相等的免征契税。二、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。(一)征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为第三节房地产经营的主要税种(二)纳税人第三节房地产经营的主要税种(三)计税依据纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。(四)税率及计算第三节房地产经营的主要税种公式:应交税额=增值额times税率-扣除项目金额times速算扣除系数土地增值税超率累进税率表(五)纳税方式土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书土地转让、房产买卖合同房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式土地增值税条例规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。第三节房地产经营的主要税种(六)土地增值税的减免、纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额%的、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务机关申报核准凡居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。居住未满三年的按规定计征土地增值税。、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的不征收土地增值税。第三节房地产经营的主要税种第四节房地产经营的相关税种一、营业税(一)概念是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人就其所取得的营业额征收的一种税。(二)纳税人第四节房地产经营的相关税种(三)税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为。应纳税额=营业额times税率应纳税额以人民币计算。第四节房地产经营的相关税种(四)营业税的缴纳、营业税纳税地点:()纳税人转让土地使用权应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。()纳税人销售不动产应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。、营业税纳税时间:营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税的纳税期限分别为日、日、日或者一个月第四节房地产经营的相关税种(五)有关房地产的营业税政策规定、纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的免征营业税。、年月日《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》指出对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入暂免征收营业税。、年月日为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》对营业税缴纳作了更细的规定。、对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的按其取得的租金收入减按的税率征收营业税、个人将不动产无偿赠与他人不征收营业税。、房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金不征收营业税。二、城市维护建设税和教育费附加(一)城市维护建设税是从事工商经营缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。、纳税人第四节房地产经营的相关税种、征收范围城市、县城、建制镇、工矿区纳税人所在地在市区的税率为%纳税人所在地在县城、镇的税率为%纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为%。、税率第四节房地产经营的相关税种、计税依据 以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据、计算公式 应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额times适用税率第四节房地产经营的相关税种(二)教育费附加税是为发展教育事业而征收的一种专项资金。、纳税人第四节房地产经营的相关税种、计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据附加率为与产品税、增值税、营业税同时缴纳。教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额times附加率、应纳税额的计算公式第四节房地产经营的相关税种三、印花税(一)印花税简介对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。第四节房地产经营的相关税种、纳税人、征税对象有五类:经济合同产权转移书据营业账簿权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。第四节房地产经营的相关税种(二)印花税的一般规定、计征依据印花税根据不同征税项目分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率、税率第四节房地产经营的相关税种、应纳税额的计算按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额=计税金额times适用税率按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额=凭证数量times单位税额纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。、纳税环节和纳税地点印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。、缴纳方法第四节房地产经营的相关税种、房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人、税率和计税方法印花税按所载金额万分之五贴花。计算公式为:应纳税额=计税金额times适用税率。第四节房地产经营的相关税种(三)房地产经济活动中有关印花税的缴纳房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。、减税、免税规定房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免纳印花税。印花税的税收优惠对房地产管理部门与个人订立的租房合同,凡用于生活居住的暂免贴印花。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳合同在签订时缴纳产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。、纳税地点、期限和缴纳方法第四节房地产经营的相关税种四、个人所得税第四节房地产经营的相关税种(一)个人所得税简介个人所得税是以个人(自然人)取得的各项应税所得为对象征收的一种税。个人所得税的纳税人是在中国境内有住所或者虽无住所但在境内居住满一年并从中国境内和境外取得所得的个人以及无住所又不居住或居住不满一年但从中国境内取得所得的个人。个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。第四节房地产经营的相关税种(二)个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定、个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。、个人经营房地产中个人所得税纳税义务人个人经营房地产的个人所得税纳税义务人是转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人。、个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础财产租赁所得财产转让所得适用比例税率税率为百分之二十。财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。第四节房地产经营的相关税种、个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。个人出租房屋所得暂减按的税率征收个人所得税。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售后年内按市场价重新购房的纳税人其出售现住房所应缴纳的个人所得税视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。第四节房地产经营的相关税种五、房地产交易有关收费第四节房地产经营的相关税种(一)房地产交易手续费、房屋交易手续费包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费。第四节房地产经营的相关税种浙江省非住宅转让手续费标准浙江省住宅转让手续费标准交易类别计费基数收费标准收费对象新建商品房建筑面积元㎡收费转让方存量房建筑面积元㎡(每宗交易手续费超过元按元)转让双方各承担交易类型计费基数收费标准收费对象新建商品住房建筑面积元㎡转让方经济适用房建筑面积元㎡转让方存量住房建筑面积元㎡转让双方各承担房改房建筑面积元㎡受让方第四节房地产经营的相关税种、土地交易手续费包括地产转让手续费和地产租赁手续费。浙江省土地转让手续费标准交易类型地价总额(万元)交易手续费(元)地产转让以下(含)-(含)-(含)-(含)-(含)-(含)以上第四节房地产经营的相关税种浙江省土地租赁手续费标准交易类型地价总额(万元)交易手续费(元)地产租赁以下(含)-(含)-(含)-(含)以上第四节房地产经营的相关税种(二)房地登记费产产权房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记并核发房屋所有权证书时向房屋所有权人收取的登记费属于行政性收费。房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。第四节房地产经营的相关税种杭州产权登记费的收费标准项目收费标准收费对象房屋产权登记费住房元产权人住房以外其他房屋建筑面积㎡以内每宗元mdash㎡的每宗元mdash㎡的每宗元mdash㎡的每宗元㎡以上的每宗元产权人房屋权证工本费向共有人核发房屋所(共)有权证书时每增加一本证书收费元。产权人印花税每证元产权人(三)房地产中介服务费房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。第四节房地产经营的相关税种杭州房地产买卖代理服务收费费率表房地产成交价格累进基准费率浮动幅度万元及以下plusmn万元至万元(含)万元至万元(含)万元以上房地产评估收费标准标的总额(万元)累进计费率()以下(含)以上至(含)以上至(含)以上至(含)以上(四)公证费公证处受理公证后向申请人提供证明以及办理其它公证服务的按各省公布的公证收费标准收取公证费公证服务费的缴纳人为申请人公证人公证服务实行计件收费和按标的额比例收费。第四节房地产经营的相关税种第五节房地产交易中的税费负担及案例一、房地产交易税费负担(一)二手房交易税费负担房地产经纪服务主要是提供房地产交易环节的居间服务下表是以杭州为例的现行二手房交易双方的税费负担情况。购买方税费负担表税费名称税费率收款单位印花税农税中心契税普通住宅非普通住宅应该为交易手续费住宅:人民币元平方米房管局非住宅及非普通住宅:人民币元平方米土地出让金(划拨土地的房地产转让须补缴如房改房上市等)土地等级对应的出让金缴纳标准times分摊的土地面积times年期修正系数(具体参见附表后面)农税中心产权登记及工本费住宅:元+元(产权印花税)本房管局非住宅:按面积A:A≦元﹤A≦元﹤A≦元﹤A≦元A﹥元另收产权印花税元本共有权工本费元本他项权工本费(有抵押的)元+元(产权印花税)本地产交易手续费住宅交易一般为:元(具体参见表)土管局评估费(若抵押贷款)万以下部分以上至部分以上至部分评估公司保险费(若公积金贷款需要缴纳)房价times保险费率times年数保险公司中介服务费(分档累进)万以下(浮动范围plusmn)中介公司万(浮动范围plusmn)万(浮动范围plusmn)万以上(浮动范围plusmn)土地等级缴纳标准土地年期修正系数土地等级一二三四五六七八缴纳标准折旧年限年年年年年年年修正系数出售方税费负担表税费名称税费率收款单位印花税农税中心交易手续费住宅:人民币元平方米房管局非住宅及非普通住宅:人民币元平方米地产交易手续费住宅交易一般为:元(具体参见表)土管局营业税及附加(也称综合税包括营业税、城市维护建设税和教育费附加)五年以内住宅:售价times农税中心非住宅及五年以上非普通住宅:(出售价-购入价)times个人所得税不能正确计算房屋原值和应纳税额的按总价times农税中心(转让收入财产原值合理费用)times土地增值税非住宅:(转让收入扣除项目金额)times四级累进税率农税中心非普通住宅:居住未满年(转让收入扣除项目金额)times四级累进税率居住满年(含)未满年减半征收居住满年(含)免征。中介服务费(分档累进)万以下(浮动范围plusmn)中介公司万(浮动范围plusmn)万(浮动范围plusmn)万以上(浮动范围plusmn)第五节房地产交易中的税费负担及案例(二)商品房交易税费负担新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房交易税费存在着一定差别。下面是以杭州为例的商品房交易双方税费负担情况表。购买方主要税费负担表税种计税依据房屋类型税率个人单位契税合同金额非住宅非普通住宅普通住宅印花税合同金额交易手续费合同金额住宅元平方米非普通住宅元平方米非住宅元平方米注册登记费产权登记费套住宅产权登记费元户件非住宅每件元权证工本费本向一个以上权利人发放时每加一本权证工本费元本权证印花税本权证印花税元本出售方主要税费负担表税种计税依据税率营业税销售收入税率城建税、教育附加营业税城建税纳税人所在地在市区的税率为纳税人所在地在县城、镇的税率为纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为教育费附加率为印花税合同金额交易手续费建筑面积住宅元㎡非住宅元㎡销售代理服务费(若委托销售)具体收费由中介机构与委托方协商确定第五节房地产交易中的税费负担及案例(三)房地产交易税费转嫁房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象。税费转嫁可能有两种情况:顺转和逆转。房地产买卖、租赁环节的税收一般会较多地发生顺转即税费负担转给购房人和承租人。第五节房地产交易中的税费负担及案例二、房地产税收案例【案例】王志准备购买市中心某楼盘的新建商品房经询问该套房总价为万元、面积为平方米他需要缴纳的税收有哪些共需要缴纳多少税额?【案例】张庆在某市有两套住宅因急需资金现准备向李女士转让一套住了年、属于市区范围内的总面积在平方米的公寓在转让时能提供原购房发票发票所载原购房价格为万元(含装修价格)转让价为万元评估价也是万元双方都想知道分别要缴纳的税收是多少。第五节房地产交易中的税费负担及案例【案例】张某欲出租自己的住宅现咨询出租房屋需要缴纳哪些税?【案例】杜伟打算将其所有的一套面积为平方米评估价格为万元的房产赠与他的哥哥现委托中介公司小林帮其代为办理房屋赠与是否需要缴纳房地产税收以及缴纳多少请求小林提供解答第五节房地产交易中的税费负担及案例第五节房地产交易中的税费负担及案例三、房地产交易收费案例【案例】杨先生于今年月日委托杭州某中介公司买了一套价值万元的房子请问需要缴纳多少中介服务费。中介公司按杭州现行房地产买卖代理服务基准费率采用上浮的服务费率。【案例】小林年月在杭州购得一套二手房屋房屋面积为平方米购入价格为万元首付房款其他以商业贷款支付办理商业贷款银行要求放贷前进行房屋抵押价值评估。经委托一家估价公司评估评估出该房屋抵押价值为万元请问需支付多少评估费由谁缴纳?第五节房地产交易中的税费负担及案例【案例】小张在年月购得一套市区房屋房屋面积为平方米处于该多层住宅(共七层)的四楼房屋土地性质为出让土地购入价格为万元年月他将该房屋出售给小王价格为万元请问二人各需支付哪些税费各是多少?第五节房地产交易中的税费负担及案例第六节实训项目与练习一、税费咨询任务一:请制作一表格将本章各税种的征税范围、纳税人、计税依据、税率及主要减免规定写在表格中并进行介绍。任务二:如果在卖掉一套可售公房后年内又以总价高于卖出房的价格买进一套新的商品房(注:是期房只有预售合同交房期会超过这年期限)是否可以退回这个人调节税任务三:我有一套房子在凤起西街面积平方米为房改房已居住年以上是家里唯一的一套住房想赠与儿子我是否需要交税任务四:长期以来购房有各种ldquo避税rdquo花招ldquo假离婚rdquo、ldquo假赠与rdquo、ldquo假过户rdquo等交易方式层出不穷。这些方式表面上看似可以节省不少税费其中却蕴含着较大的法律和市场风险。那么面对着新的政策二手房交易者应该如何利用相关的优惠政策来合理避税呢?二、税费测算任务一:甲某六年前在东城区买了一套房子(普通住房)现在想以万元的价格卖给小娜房子的评估价也是万元他们分别要缴纳的税费有哪些税额为多少?(要求以杭州市现行房地产税费政策为依据进行测算)任务二:李先生将两年前购入的一套房子出售给王先生面积平方米售价万此套房产不是方女士的唯一住宅王先生需办理银行按揭他们分别要缴纳的税费有哪些税额为多少?任务三:某房地产项目实现销售收入万元扣除项目金额万元则应征收的土地增值税总额是多少?任务四:我有一套商品房还有一套房改房。现在我准备把房改房卖掉请问要交所得税吗如果卖房所得万请问要交多少所得税第五章房地产居间业务知识目标:.懂得房地产居间业务内涵.掌握房地产居间业务操作流程.了解房地产居间合同.掌握房地产居间业务佣金.了解房地产居间业务纠纷问题。能力目标:.能实地操作房地产居间业务.能计算房地产居间业务佣金.能简单分析房地产居间业务纠纷问题。第一节案例导入案例房地产居间三连环业务一、房地产居间业务内涵(一)房地产居间含义居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务并收取委托人佣金的行为。房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务并收取委托人佣金的行为。第二节房地产居间业务基本概况、房地产居间特点房地产居间人必须ldquo一手托两家rdquo只以自己的名义进行活动介入房地产交易程度较浅服务的有偿性房地产居间活动范围广第二节房地产居间业务基本概况、房地产居间类型第二节房地产居间业务基本概况、房地产居间类型第二节房地产居间业务基本概况、房地产居间原则热忱服务的原则格守合同的原则合理佣金的原则公正公平的原则自律自重的原则第二节房地产居间业务基本概况二、房地产居间业务操作流程(一)房地产租赁业务操作流程(二)房地产转让业务操作流程(三)房地产居间合同、房地产居间合同的涵义和性质()涵义房地产居间合同:房地产经纪人接受委托为委托方报告房地产成交机会或撮合委托人与他方成交委托方给付佣金的合同。第二节房地产居间业务基本概况()性质房地产居间合同是以促使交易双方订立合同达成交易为目的的委托合同。注意:房地产经纪人是中间人既不能以一方的名义也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。第二节房地产居间业务基本概况、房地产居间合同主要条款委托人甲(出售、出租方)、居间方、委托人乙(买入、承租方)三者的姓名或名称、住所居间房地产的坐落情况委托事项佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款合同在履行中的变更及处理违约责任争议解决的处理办法其他补充条款。第二节房地产居间业务基本概况、不同类型房地产居间合同的注意事项()房地产租赁居间合同的注意事项在房屋租赁居间合同中应补充限制性条款以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。()房地产转让居间合同的注意事项要写明转让居间房地产的详细坐落情况。在佣金标准、数额、收取方式、退赔等方面要有详细规定。明确三方违约责任的处理办法。、不同类型房地产居间合同范本(中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本)()房屋出租委托协议()房屋承购委托协议()房屋承租委托协议()房屋出售委托协议表杭州房地产租赁居间代理服务佣金四、房地产居间业务佣金第二节房地产居间业务基本概况服务项目基准收费标准备注出租方承租方租赁居间服务月租金的月租金的根据杭价服()号文件规定:上浮不超过下浮不限表杭州房地产转让居间代理服务佣金目前世纪不动产、裕兴房产、中原地产等比较大的中介公司都按照的上限调整了中介费用。注:《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》(浙价服〔〕号)服务项目房地产成交价格基准收费标准备注买方卖方根据杭价服()号文件规定:上浮不超过下浮不限。房地产转让居间服务万元(含)及以下万元至万元(含)万元至万元(含)万元以上按房屋成交价格分档累计计费案例分析例:杭州某经纪公司为张某租赁房屋月租金为元。按照杭州基准收费标准该经纪公司可以获得多少佣金?例:王小姐通过杭州某经纪公司出售一套住房房款总额为万按照杭州基准收费标准她需要支付给该经纪公司多少服务佣金?第二节房地产居间业务基本概况一、房地产租赁居间业务实务操作(一)求租客户接待操作案例:王先生是本市引进的稀缺专业人才年月份从北京某电器公司总部调至该公司杭州分公司初到杭州的王先生需要在杭州求租一套二居室住宅年月日王先生走进裕兴不动产委托置业顾问为其寻找合适的房源。第三节房地产居间业务实务操作、求租客户接待操作()接待准备保证工作装穿戴整洁无异味头发面容干净女士可化淡妆接待台面只放置电脑显示器、电话、名片架、便签纸等忌客户信息本胡乱放置桌面接待台面杂乱不堪店内环境干净、整齐。()客户到达门店后置业顾问主动开门迎接客户起立并且面带微笑迎接致迎辞:ldquo您好欢迎光临裕兴不动产!rdquo客户进入店堂后自然地将客户引导进入接待台前的客户座位客户入座后同店同事配合倒水、递杯水温适中、水位七分满左右。()自我介绍询问客户称呼向作自我介绍主动递上名片例如:ldquo王先生您好我是裕兴不动产置业顾问李XX您可以称我为小李这是我的名片。rdquo()问明来意用合适的询问语言判断客户来意例如:ldquo王先生您需要了解些什么信息吗?rdquo询问来意是对客户需求的第一次探询在谈话氛围允许的情况下获取客户基本信息及需求越多越好忌客户反感后依然提问不断置业顾问的态度要亲切、诚恳。获得的客户信息后及时在客户信息本上记录。信息要点主要有:姓名、移动电话、固定电话、来意、区域范围、价格范围、年龄判断、职业判断、方便的看房时间等。()问明来意用合适的询问语言判断客户来意例如:ldquo王先生您需要了解些什么信息吗?rdquo询问来意是对客户需求的第一次探询在谈话氛围允许的情况下获取客户基本信息及需求越多越好忌客户反感后依然提问不断置业顾问的态度要亲切、诚恳。()问明来意获得的客户信息后及时在客户信息本上记录。信息要点主要有:姓名、移动电话、固定电话、来意、区域范围、价格范围、年龄判断、职业判断、方便的看房时间等。例如:姓名:王XX来意:求租手机:XXX办公室电话:XX年龄:mdash岁职业:企业白领区域范围:杭州市下城区武林广场三公里范围内看房时间:晚:mdash:及双休日全天()签定委托初步寒暄过后双方需要确定委托关系则需要签定委托协议对于求租客户应该签定《出租出售委托协议书》并对客户提出的关于协议条款的凝问给予满意的解释裕兴不动产《求租求购房屋委托协议》裕兴不动产《房屋经纪收费明码标价表》在委托协议书客户联的背面有明码标价的中介佣金标价表可以提醒客户阅读。在以上协议的门店联后附有《客户服务确认书》置业顾问每次带看房服务时应带上此联在ldquo时间rdquo、ldquo带看房屋地址rdquo、ldquo置业顾问rdquo处填写完整后请看房客户和房主分别在ldquo客户签名rdquo、ldquo房东签名rdquo处签字确认此次服务已经完成。如果看房人不是客户本人而是客户的亲戚、朋友等关联方则在ldquo关联方代理人rdquo一栏签字。裕兴不动产《客户服务确认书》、出租客户接待操作案例:张生在杭州某小区有闲置二居室住宅一套高档新装修家具设施配套齐全张生计划元月出租该物业张先生走进裕兴不动产某门店挂牌出租。()接待准备()当客户到达门店置业顾问主动开门迎接客户()自我介绍()问明来意()签定委托裕兴不动产《出租出售房屋委托协议》()即时勘察委托协议书的签定意味着委托成立此时为了确保信息真实性有利于房源推荐职业顾问小李向房主张三提出即时勘察物业的要求并向张三说明提前勘察物业有利于置业顾问熟悉房源信息有效配对促成早日成交征得张三的认可后小李对杭州环城北路XX号幢单元室进行了即时现场勘察。核实了该物业地址、装修情况、户型结构等基本情况征得房主的允许后审核产权归属、用数码相机拍摄物业内、外图片。小李绘制了该物业的户型图。在户型图上应标明墙体、门、窗的位置标注朝向、物业名称。小李还调查了该物业所在小区的小区情况并绘制小区物业调查图在图中注明小区名称、位置、通道、花园、楼幢等。送客出门信息录入张三离开时小李主动起立并且送至店门外。客户离开以后及时根据ERP系统要求将该房源信息录入ERP将拍摄的物业图片、物业户型图和即时勘察后的物业评价一同录入ERP中。、客户配对操作训练()需求挖掘需求要素分三个层次基本信息、需求信息、深度信息。基本信息需求信息深度信息针对案例中的客户王先生进行客户需求分析()基本信息主要有:姓名:王XX年龄:岁电话:XXX地址:杭州市环城北路XX号籍贯(国籍):浙江温州职业:企业管理人员获知本公司的途径:广告等()需求信息主要有:所需房型:室厅或室厅所需面积范围:M至M价格承受:~元月满意程度:比较满意目标区块:武林广场三公里内购房原因:自住付款方式:季付或年付不限等()深度信息主要有:购房动机:居住需求决策人:本人等。干扰因素:市场变化、观望心理()需求分析获得需求信息后置业顾问应该对信息进行深层次分析分析该需求背后的原因。请记住:客户需求绝不是通过一次沟通就能够完全了解的而且你有可能对客户需求判断失误所以需求了解与判断需要多次沟通反复分析与判断。()信息匹配匹配时对信息的搜索顺序一般是首先在置业顾问本人记忆信息中搜索其次在所在门店信息中搜索再次在本公司记录信息中搜索如果以上途径失败可以尝试在本公司信息系统之外的外围网站中搜索符合配对需求的信息。小李在本店房源中发现房主张三位于杭州环城北路XX号幢单元室的物业与王先生的需求非常匹配于是在当天马上联系张三开始看房。信息匹配成功后要及时勘察与带看忌拖拉、推延。()客户分类获得客户需求后要对客户进行有效的客户分类比较好的方法是依据客户的购买力、决策权利、需求缺口这三个指标作为客户分类的考量。客户分类的目的是对不同客户倾注不同程度的关注度所以根据客户分类的不同需要及时制定出与这个客户相符合的客户跟进计划。案例中客户王先生具备一定的经济势力,承受能力强、有急迫的需求、有决策权是重点客户应该每天跟踪两次。、物业勘察操作训练()勘查方式:物业现场勘察(最常用的方法)和电话勘察()勘查内容信息核实:核实信息系统中登入的信息的真实性。权属审核:审查物业权属状况。检查房屋结构和设备、上下水系统和供电系统是否正常物业环境是否清洁等。、邀约带看操作训练()邀约技巧邀约时要注重优势突出首先把物业的优势先亮出来引起客户的关注以后再向客户介绍该物业的其他信息向王先生邀约的时候可以首先说明该物业离王先生的公司非常近步行五分钟之内能够到达免除早高峰堵车之苦。租金元比较适中。该物业是精装全配可以拎包入住。()邀约误区夸大其词。胡乱承诺

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